Un paso obligado para la adquisición de un inmueble. Más que un gasto, es la forma de proteger la inversión o patrimonio de quien compra un bien.

Como parte del periodo precontractual de un negocio inmobiliario, es decir antes de comprometerse con el mismo, es primordial verificar que todos los documentos de la propiedad se encuentran ajustados a la ley. A este análisis se le conoce como Estudio de Títulos y, explica César Andrés Arango, docente catedrático de La Lonja y miembro de la firma Lexos Soluciones Legales Empresariales , el estudio determina que un inmueble no tenga impedimentos para ser negociado y permite que los vicios jurídicos (irregularidades) que se identifiquen se sanen antes de que comprador y vendedor adquieran obligaciones en el negocio, dando tranquilidad a las partes.

El análisis va más allá del conocido certificado de libertad y tradición de las propiedades. Abarca temas legales, económicos, patrimoniales y hasta el estudio de nuevos proyectos constructivos, lo que requiere conocimientos propios del derecho y convierte al abogado en el profesional más idóneo para hacerlo. Además, este proceso no cuenta con un a fórmula replicable, sino que cada caso tienen sus propias exigencias.

«El estudio de títulos no es para dañar un negocio», aclara el docente, «sino para buscar la alternativa jurídica adecuada para sanearlo y efectuarlo con tranquilidad». El error más común es omitirlo o hacerlo sin la profundidad que cada caso exige, teniendo en cuenta el valor del inmueble. «Lo que debe motivar a la gente para hacer un estudio de títulos juicioso es no arriesgar su inversión o patrimonio. Por eso nunca debe evitarse», puntualiza Arango.

LA PROPIEDAD

El historial registral de un inmueble es como una hoja de vida que contiene todo lo que ha pasado con la propiedad. Con el análisis detallado de este documento se evitan riesgos futuros de diferentes tipos, como la expropiación por utilidad común del terreno (por ejemplo la construcción de una vía), la extinción de dominios por irregularidades con el origen de los dineros o embargos, que el lote cumpla una función ecológica y no permita ser construido, que exista un riesgo de servidumbre ( redes ocultas gas, electricidad, etc) que limiten la utilización del inmueble, entre otros, con el certificado de libertad y tradición, se hacen análisis, sobre quién tiene el dominio de la propiedad evitando que terceros puedan reclamar sobre ella en el futuro; análisis de cargas de impuestos por hipotecas, valorizaciones y plusvalía y análisis por garantías de pago sobre el bien. También hacen parte de este estudio la constancia de los últimos tres impuestos prediales cancelados, avalúo comercial, última escritura pública del bien, entre otros.

EL DUEÑO

Verificar los antecedentes legales de quienes intervienen en un negocio no es solo permitido por la ley, sino de suma importancia para evitar contingencias asociadas a irregularidades jurídicas de los involucrados. La fiscalia, procuraduría, contraloría, lista Clinton, entre otros, son entes a los que se recurre para conocer al otro individuo. Y aunque entre personas naturales no existe la obligación de exigir origen de patrimonio (es decir de exigir saber de dónde provienen los dineros con los que se efectúa el negocio) es recomendable que dentro de los contratos de compraventa se solicite conocer la procedencia de ellos para, en el marco de la buena fe, hacer negocios con dineros limpios y personas honradas.

EL PROYECTO

A raíz de los eventos catastróficos sucedidos con edificios de propiedad horizontal, como los casos de Space o Meritage, César Arango recomienda incluir un análisis de los proyectos dentro del estudio de títulos. Esto se refiere a verificar la probidad de la empresa que construye, las licencias y permisos, estudios de suelos, garantías, entre otros. Además, considerando que cada apartamento de un proyecto nace con una nueva matrícula de dominio, se debe estudiar también los documentos de la matrícula principal que lo alberga, es decir, del edificio o lote donde se construye.

Tomado de revista PROPIEDADES, textos por Cristina Calle Ortiz   // edición Mayo 2.018