Hace 15 años se estrenó en el país el leasing habitacional como una alternativa para financiar la compra de vivienda distinta a la tradicional y, de paso, recuperar la confianza de los consumidores, que venían muy golpeados de la crisis del Upac y no querían volverse a endeudar.

Miles de colombianos están acudiendo al leasing habitacional como un sistema de crédito que permite más facilidades para adquirir vivienda, pues el usuario puede vivir en arriendo hasta por 20 años y luego optar por convertirse en propietario, para lo cual, le tienen en cuenta los pagos hechos a lo largo de su permanencia como arrendatario.

Características

En el leasing habitacional, un banco o una compañía de financiamiento le entrega a una persona una vivienda (nueva o usada) a cambio de un pago de un canon mensual, equivalente a un arrendamiento, por un período establecido (que puede ser entre 10 a 15 años). Una vez cumplido ese plazo, puede decidir sí compra la vivienda o la devuelve.

A diferencia del crédito hipotecario, la vivienda pertenece a la entidad financiera con la que se suscribe el contrato de leasing. Solo cuando la persona ejerce la opción de compra pactada, es cuando se hace a la propiedad del inmueble.

Ventajas

– El porcentaje de financiación del leasing habitacional es mayor que el del crédito hipotecario. Con el leasing, las personas pueden financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, mientras que para el crédito hipotecario, las entidades financieras están prestando un máximo del 70%.

– Las personas que decidan adquirir una vivienda a través del leasing habitacional podrán disfrutar de una tasa de interés más competitiva. Esto se explica porque para las entidades financieras, los ingresos provenientes de contratos de leasing, constituyen rentas exentas.

–   Los clientes que escojan el leasing habitacional podrán ceder el contrato del inmueble en cualquier momento, sin incurrir en gastos de escritura y registro. Cuando se ejerce la opción de compra, solo se pagan los gastos de escrituración por la compraventa, no aplican los gastos de hipoteca.

– El leasing habitacional es considerado como un contrato de arrendamiento operativo, lo que implica que la persona que adquiere el leasing (arrendatario) no registra activo ni pasivo en su contabilidad.

– Si la persona transfiere el valor de la cuota inicial y de los cánones mensuales a través de una cuenta AFC recibe todos los beneficios contemplados en el estatuto tributario. En cuanto a la retención en la fuente, las cuentas AFC cumplen la misma función del ahorro en pensión voluntaria, al disminuir la base gravable para el cálculo de la retención. En cuanto al impuesto de renta, los aportes son considerados ingreso no constitutivos de renta ni ganancia ocasional.

– Al igual que en el crédito hipotecario, el arrendatario podrá acceder al beneficio de reducción de tasas de interés otorgado por el Gobierno Nacional.

Son muchas las personas a las que les da temor tomar un leasing, por perderlo ante la posibilidad de quedarse atrasado en las cuotas. Sin embargo, un vocero del BBVA, aclara que ante una moratoria, el proceso es el mismo que el que se hace con el crédito hipotecario. Después de tres meses de moratoria entra en proceso de restitución y después, en reestructuración.

Cómo se amortiza un leasing

Las personas que adquieran un inmueble a través de esta modalidad podrán suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra hasta por 15 años y por el 80% del valor de la vivienda. Esto quiere decir que si la persona va a adquirir una casa de $100 millones, tendrá que hacer un aporte inicial de $20 millones, equivalentes al 20%.

Aunque la alternativa suena atractiva, persisten los temores entre los colombianos que no saben si es mejor tomar un crédito hipotecario o utilizar el leasing.

¿Qué diferencia hay entre un crédito hipotecario y un leasing habitacional?

El leasing habitacional es un arrendamiento financiero en el cual se cancela un canon periódico que contiene capital e interés.

Este producto se caracteriza porque al finalizar el plazo del contrato, el cliente puede adquirir la vivienda por un porcentaje sobre el valor inicial, esto se conoce como opción de compra.

En esa figura, la propiedad legal del inmueble la tiene el banco hasta que se ejerza la opción de compra.

El crédito hipotecario es un préstamo que se le ofrece al cliente y que se respalda en una hipoteca sobre el inmueble. Aquí el propietario legal del bien es siempre el cliente.

¿Si se trata de un arrendamiento, quién paga el impuesto predial?

El modelo de leasing establece, al igual que el crédito hipotecario, que el impuesto predial está a cargo del cliente.

¿Le pueden quitar al usuario la casa si se cuelga con las cuotas de arrendamiento?

En caso de que una persona quede en mora en un leasing habitacional los pasos a seguir son los mismos que en un crédito hipotecario.

Todo depende de los días de mora. Cabe destacar que antes de llegar a una restitución de la vivienda se buscan reestructuraciones de leasing, acuerdos de pago, daciones en pago, conciliaciones, entre otros mecanismos que ayuden a que los clientes se pongan al día en sus obligaciones.

¿Qué cobros adicionales tiene el leasing con respecto al crédito tradicional?

Tanto en un leasing habitacional como en un crédito hipotecario las personas asumen gastos como:

Avalúo del inmueble; honorarios de abogados por estudio de títulos; seguro de incendio y terremoto; seguro de vida; gastos de mantenimiento de la vivienda, incluyendo administración, servicios públicos; impuesto predial; gastos de escrituración y registro (al inicio: en ambos productos, gastos de escritura y registro de la compraventa del inmueble.

En el caso de crédito hipotecario se tienen gastos de constitución de hipoteca. Al finalizar: en un leasing habitacional, si la persona ejerce la opción de compra, se tienen gastos de escritura y registro por la transferencia de la propiedad.

En un crédito hipotecario, se tienen gastos de escritura y registro por levantamiento de la hipoteca).

Si la persona decide tomar el leasing puede en algún momento del proceso echarse atrás: es decir, decidir no ser el propietario de la vivienda. Qué efectos tendría esto?

En estos casos se hace un acuerdo de restitución voluntaria del inmueble.

Si al final del plazo del contrato el cliente decide adquirir el inmueble, ejerce la opción de compra pagando el valor estipulado por ley y se le transfiere la propiedad legal del inmueble.

¿Si funciona como un arrendamiento, quién paga los arreglos que requiere la vivienda durante el tiempo en que se está pagando?

El leasing habitacional no funciona como un arrendamiento convencional, es un producto financiero, con características diferentes.

Los gastos de arreglos y mantenimientos están a cargo del cliente.

¿Cuándo adquiere la escritura el usuario?

Cuando se ejerce la opción de compra, al finalizar el contrato o de forma anticipada. A partir de ahí, el usuario adquiere la propiedad legal de la vivienda y se da trámite a las escrituras.