El costo de administración a la hora de comprar apartamento
En todos los conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, queda establecido una cuota que se debe pagar mensualmente por cada uno de los propietarios, definida como cuota de administración, pero ¿qué cubre este gasto? ¿cómo se calcula el valor de dicha cuota? Aquí te lo contamos.
El sueño de muchas personas es adquirir casa o apartamento propio, y siempre hemos escuchado que, al hacerlo además de pagar por los servicios, hay un monto extra a pagar que se denomina cuota de administración, por el contrario, cuando adquieres una casa que no está dentro de un conjunto, este valor no está establecido.
Esta cuota mensual se utiliza para cubrir los gastos de la unidad residencial, como el pago a los trabajadores y el mantenimiento de las zonas comunes.
Cómo se define la cuota
El valor que debes cancelar mensualmente se establece dependiendo de los coeficientes de copropiedad.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, este coeficiente es: El índice de participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto. A partir de allí, se define la proporción con que cada uno contribuirá a la caja común del edificio.
Es decir, si todos los apartamentos o casas tuviesen la misma área en metros cuadrados, la cuota sería la misma para todos; por el contrario, si las viviendas tienen diferentes metrajes los coeficientes serán distintos y por ende cambiará el valor de la administración.
Ejemplo:
Si compras un apartamento de 150 m2 con tres habitaciones, tres baños y dos parqueaderos en un conjunto residencial, el cual ofrece viviendas desde los 34 m2 con una alcoba sin parqueadero.
Tu cuota de administración será más alta en comparación con aquel que adquirió un apartaestudio.
Calculando el coeficiente
El capítulo VII de la Ley 675 de 2001 establece que los coeficientes: Se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
Por otra parte, para el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos: Se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
El valor de las cuotas extraordinarias también será de acuerdo con el coeficiente de cada propiedad.
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¿Se puede modificar el coeficiente?
Se puede modificar si se presenta uno de los siguientes casos:
- Cuando al hacer el cálculo se haya incurrido en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
- Si se adicionan al edificio nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
- Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
- Si cambia la destinación de un bien de dominio particular que se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
Es importante mencionar que se debe aprobar en asamblea general, con el voto de al menos un 70 % de los propietarios.
Factores que influyen en el valor
Ubicación:
Uno de los principales determinantes al momento de definir el valor de administración, es la ubicación de la vivienda. Debes tener en cuenta que entre mayor sea el estrato del barrio, mayor será el monto.
Además, si el conjunto se encuentra en un sector atractivo, cerca de centros comerciales, restaurantes y universidades, el valor de la administración será mayor.
Exclusividad:
El valor de la administración no va a ser igual en un conjunto de 600 viviendas, en comparación de un edificio con tan solo 12 apartamentos. Al ser más exclusivas las propiedades, la cuota administrativa puede ser mayor.
Zonas comunes:
Si bien los conjuntos que cuentan con zonas comunes pueden tener cuotas más altas que los que no las tienen, en muchos casos puede ser al revés dependiendo de la ubicación.
Por ejemplo, el valor de administración será más costoso en un edificio ubicado en una zona estrato 6 a pesar de que no tenga zonas comunes, mientras que será más bajo en un conjunto de un sector estrato 2 que cuenta con piscina, cancha de squash y gimnasio.
Antigüedad:
Cada vez son más las personas que optan por invertir en vivienda nueva en lugar de usada. Una de las principales causas es que los edificios antiguos pueden estar deteriorados.
Antes de invertir en una propiedad, es fundamental que preguntes por la cuota de administración. Si bien uno puede pensar que, entre más antigua menos cuesta, hay casos en los que el mantenimiento de alcantarillado, bomba de agua y reparaciones, hacen que el valor aumente.
Clima:
El clima afecta el valor de la administración, ya que no es lo mismo que vivas en una ciudad de temperatura fría a que inviertas en la playa, donde la humedad, el sol, la sal y la brisa pueden provocar daños, manchas, grietas y deterioro al inmueble.
Las unidades residenciales tienen que añadir al presupuesto de administración el mantenimiento y protección de la edificación frente a las condiciones ambientales.
Para tener en cuenta
Ten en cuenta que, si el edificio o conjunto es de uso mixto, los coeficientes se harán de forma diferente.
En este caso se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de estos.
Recuerda ponerte en contacto con nosotros para recibir la mejor asesoría.
